புறம்போக்கு அல்லது நத்தம் புறம்போக்கு நிலங்களில் வீடு கட்டலாமா? பிரச்சினை வராதா?

"காணி நிலம் வேண்டும்" என்பது மகாகவி பாரதியாரின் பாட்டு. அந்த பாடலுக்கு ஏற்ப கால் கிரவுண்டாக இருந்தாலும், தனி இடம் வேண்டும் என்பது பெரும்பான்மையானவர்களின் ஆசை. அதற்காக தங்கள் உழைப்பின் ஊதியத்தில் ஒரு பகுதியை மக்கள் நிலத்தில் போடுகின்றனர். அப்படி தான் கஷ்டப்பட்டு சம்பாதித்த பணத்தை நிலத்தில் போடுவதற்கு முன், அந்த நிலம் தொடர்பான தகவல்களை முழுவதும் தெரிந்துக்கொள்ள வேண்டியது அவசியம். அந்த வகையில், நிலம் வாங்கும் முன், நிலத்தின் சட்டப்பூர்வ உரிமைகள், அது எந்த நோக்கத்திற்காக பயன்படுத்தப்படலாம்? நிலத்தை வாங்குவதற்கு முன் சரிபார்க்க வேண்டிய ஆவணங்கள் என்னென்ன? உள்ளிட்ட பல்வேறு சந்தேகங்களுக்கு விடையளிக்கிறார், சுபஸ்ரீ ரியாலிடி நிறுவனத்தின் தலைமை செயல் அதிகாரி திரு. சார்லஸ்.

சொத்தின் உரிமையாளர் யார் என்பதை அதிகாரப்பூர்வமாக நிரூபிக்கும் ஆவணமே தாய் பத்திரம்!

நிலத்தின் தாய் பத்திரம் என்றால் என்ன ?

நீங்கள் சில இடங்களில் நிலம் வாங்கும்போது அந்த நிலத்திற்கு உண்டான ஆவணங்கள் இருக்காது. பட்டா மட்டுமே இருக்கும். அதாவது அந்த காலங்களில் நிலத்தின் உரிமையை மற்றொருவருக்கு எழுதிக் கொடுக்கும்போது அவர்கள் அதனை சரியான ஆவணங்களாக பதிவேற்றம் செய்யாமல் இருப்பார்கள். அப்படிப்பட்ட நிலத்தின் தகவல்கள் ஆவணங்களாக இல்லாமல் இருக்கும். ஆனால் தற்போதைய நடைமுறையில் எல்லாமே பதிவேற்றம் செய்வதால் அந்தந்த குறிப்பிட்ட நிலங்களுக்குரிய சரியான தகவல்கள் ஆவணங்களாக பதிவேற்றம் செய்யப்பட்டிருக்கும். அதில் அந்த நிலத்தின் பட்டா முதற்கொண்டு வழி வழியாக அந்த நிலத்தின் அப்போதைய உரிமையாளர் முதல் தற்போது அந்த நிலத்தின் உரிமையாளர் மற்றும் வாரிசுதாரர் யார் என்பதை குறிக்கும் ஆவண பதிவே தாய் பத்திரம். உதாரணத்திற்கு, கடந்த காலங்களில் தாத்தா வாங்கி அவரது மகனுக்கு எழுதி கொடுத்த சொத்து தீர்வு பத்திரத்தின் சொத்து பிரிக்கப்படாமல் தற்போதுவரை கடந்த கால நிலத்தின் உரிமையாளரின் பெயரிலேயே இருக்குமானால் இதுவும் கூட ஒரு தாய் பத்திரம் என்றே நாம் கொள்ளலாம். இன்னும் கூட சுருங்கச் சொன்னால், ஒரு நிலத்தின் தற்போதைய நில உரிமை பத்திரத்திற்கு முன்னர் இருக்கும் நில உரிமை பத்திரமே தாய் பத்திரம்.

ஒரு இடத்தை வாங்கும் முன்பு அந்த இடம் குறித்த தகவல்களை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தை அணுகி தெரிந்துக்கொள்ளலாம்

ஸ்டுடியோ அபார்ட்மென்ட் என்றால் என்ன?

ஸ்டுடியோ அபார்ட்மென்ட் என்பது பணக்காரர்கள் உபயோகிக்கும் வார்த்தையாகும். அதாவது ஒருவர் 100 அபார்ட்மென்ட்களை கட்டும்போது, அதில் அவர் 10 அபார்ட்மென்ட்கள் அரசின் நெறிமுறைகளின்படி, E W S என்றழைக்கப்படும் பொருளாதாரத்தில் பின் தங்கியவர்களுக்காக 600 சதுர அடிகள் கொண்ட ஒரேயொரு படுக்கையறை வசதி கொண்ட அபார்ட்மென்ட்களை கட்டுவார். ஆனால் அபார்ட்மென்ட்கள் எல்லாமே அதிக விலைமிக்கவைகளாக இருப்பதால் சராசரியான சாதாரண நபர் அத்தகைய அபார்ட்மென்ட்களை வாங்குவது கடினமான ஒன்றாகும். இதனை வசதி படைத்தவர்கள் வெகு சுலபத்தில் வாங்கி அவர்களின் தேவைக்காக மட்டுமே பயன்படுத்துகின்ற முறையே ஸ்டுடியோ அபார்ட்மென்ட் என்றழைக்கப்படுகின்றது.

புறம்போக்கு அல்லது நத்தம் புறம்போக்கு நிலங்கள் என்றால் என்ன?

அரசிற்கு சொந்தமான சில காலியான இடங்களை புறம்போக்கு நிலம் என்று அழைப்பார்கள். இதில் நாம் வீடு கட்ட முடியாது. ஆனால் நத்தம் புறம்போக்கு என்று அரசால் அந்தந்த ஊர்களில் வீடு கட்ட தெரிவு செய்யப்படும் அனுமதிக்கப்பட்ட நிலங்களே நத்தம் புறம்போக்கு நிலங்கள் என்றழைக்கப்படுகின்றன. இது போன்ற நிலங்களுக்கு அரசு பட்டா கொடுக்கும். இந்த நிலங்களை வாங்கி வீடுகள் கட்டிக்கொள்ளலாம்.

நன்செய் நிலத்தை எப்போதுமே விவசாய நிலமாகவே அரசு கருதும்

நாம் ஒரு இடத்தை வாங்கும்போது அது நீர்நிலைப்பகுதியைச் சேர்ந்ததா என்பதை எப்படி கண்டறிவது?

நாம் ஒரு இடத்தை வாங்கும் முன்பு அந்த இடத்தின் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தை அணுகி நாம் வாங்கும் இடத்தின் தகவல்களை கேட்டு பெற்றுக் கொள்ளலாம்.

இடத்தின் நிலமதிப்பு ( Land Guide Value ) என்றால் என்ன? அதை எப்படி கணக்கீடு செய்து தீர்மானிக்கிறார்கள்?

இதில் நாம் ஒன்றும் தீர்மானிக்க முடியாது. அரசே எல்லா இடங்களுக்கும் உரிய நில மதிப்பை ஏற்படுத்தி வைத்துள்ளது. எனவே நாம் வாங்கும் இடத்தின் அளவிற்கு ஏற்ப அந்த நிலமதிப்பு என்பது அதிகமாகவும் இல்லாமல் குறைவாகவும் இல்லாமல் அரசு விதித்த நிலமதிப்பின் அளவிலேயே உள்ளது. இது குறையாதே தவிர கூடலாம்.

ஃபார்ம் ஹவுஸ் என்று சொல்லப்படுகின்ற பண்ணைவீடுகள் வாங்கும் போது கவனிக்கவேண்டிய விஷயங்கள் என்ன?

நகருக்கு வெளியே 30 முதல் 40 மைல் தொலைவில் பல ஏக்கர் பரப்பளவில் இருக்கின்ற நிலங்கள் பிரிக்கப்பட்டு ஒவ்வொரு ஏக்கரும் ஒரு ஃபார்ம் ஹவுஸ் என்று விற்பனை செய்யப்படும். இதில் கவனிக்கவேண்டிய விஷயம் என்னவென்றால் நாம் வாங்கும் ஃபார்ம் ஹவுஸ் நிலமானது நன்செய் நிலமா? அல்லது புன்செய் நிலமா? என அறிந்து கொண்டு வாங்குவது நலம். நன்செய் நிலத்தை எப்போதுமே விவசாய நிலமாக அரசு கருதுவதால் அதனை வீடு கட்டும் நிலமாக அங்கீகரிக்கமாட்டார்கள். ஆனால் புன்செய் நிலத்தில் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு பிறகு அரசு அங்கே வீடு கட்டிக்கொள்ள அனுமதி தரும். இதே நன்செய் நிலமானது நகர்ப்புறமயமாக்குதலின் போது மட்டுமே வீடு கட்ட அரசு அனுமதிக்கும்.

உயிலை ரத்து செய்ய முடியும் - சொத்தை செட்டில்மென்ட் செய்தால் மாற்ற இயலாது

பவர் ஆஃப் அட்டார்னி என்றால் என்ன? நிலத்தை நான் ஒருவருக்கு பவர் செய்து கொடுத்துள்ளேன் என்று சொல்கின்றார்களே அப்படியென்றால் என்ன?

இதனை POA என்று சொல்வார்கள், அதாவது நம் பெயரில் இருக்கும் ஒரு இடத்தின் நிலத்திற்குரிய அதிகாரத்தை மற்றொருவருக்கு எழுதிக் கொடுப்பது ஆகும். பவர் ஆஃப் அட்டார்னியில் நாம் எதற்கெல்லாம் அந்த நிலத்தில் அதிகாரம் கொடுத்துள்ளோம் என்பது போன்ற தகவல்கள் இருக்கும். அதில் இடத்தை விற்கக் கூடிய அதிகாரம் மற்றும் அந்த இடத்தில் விவசாயம் செய்து அதில் வரும் வருமானத்தை எடுத்துக் கொள்ளுதல் போன்ற தகவல்களும் இருக்கும். POA பல்வேறு காரணங்களுக்காக ஒருவருக்கு அளிக்கப்படுகின்றது. அதாவது நிலத்தின் உரிமையாளர் நாம் என்றபோதிலும் அந்த இடத்திற்குரிய முகவராக (Agent ) செயல்பட நாம் அளிக்கும் அனுமதியே POA ஆகும்.

உயில் என்றால் என்ன? இது எப்படி பார்க்கப்படுகின்றது?

உயில் (Will) என்று சொல்லக்கூடியது இரு வகைப்படும். ஒன்று பதிவு செய்தது. மற்றோன்று பதிவு செய்யாதது. இதில் பதிவு செய்யப்பட்ட உயிலுக்கே அதிகமான மதிப்புள்ளதாக கருதப்படும். பதிவு செய்யப்படாத உயில் மதிப்புள்ளதாக கருதப்படாது. ஏற்கனவே ஒருவர் மற்றொருவருவருக்கு உயில் எழுதிக் கொடுத்துவிட்டு பதிவும் செய்துவிட்டுக்கூட, அதனை அவர் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் மாற்ற விரும்பினால் அவர் எழுதிய உயிலை ரத்து செய்துவிட்டு வேறொருவருக்கு மாற்றி எழுத முடியும். உயிலை பொறுத்தவரையில் இந்து, கிறிஸ்தவர், முஸ்லீம் என மூன்று மதங்களைச் சார்ந்தோருக்கும் விதிமுறைகள் மாறுபடும். எனவே நீங்கள் ஒரு வழக்கறிஞருடன் கலந்தாலோசித்த பின்பு உயிலில் உள்ள சொத்தை வாங்குவது நலம் தரும். உயில் எழுதி கொடுத்ததை நீங்கள் எப்போது வேண்டுமானாலும் ரத்து செய்து மாற்றிக்கொள்ள முடியும். ஆனால் நீங்கள் ஒரு சொத்தை செட்டில்மென்ட் (தீர்வு பத்திரம்) செய்து கொடுக்கும்போது அவ்வாறு செய்ய இயலாது.

தனியார் ட்ரஸ்ட் நிலங்களை வாங்கவும் விற்கவும் முடியும் - பொது சேவைக்காக கொடுக்கப்பட்ட நிலத்தை வாங்கவும் விற்கவும் முடியாது

வாஸ்த்து முறையில் வீடு வாங்குதல் அல்லது வீடு கட்டுதல் என்பது முறையான ஒன்றா?

சுற்றிக்கொண்டிருக்கும் பூமியில் திசைகள் என்பது இல்லை. ஆனால் கடவுள் நம்பிக்கையின் பேரில் நாம் வாழும் சமூகத்திற்கேற்ப நாம் வாழ்ந்து கொண்டிருக்கின்றோம். எனவே வாஸ்துவின் மீது நம்பிக்கையுள்ளவர்கள் ஒரு வாஸ்த்து சாஸ்திர நிபுணரை கொண்டு அவர்கள் வீட்டை வடிவமைத்துக் கொள்ளலாம்.

ட்ரஸ்ட் நிலங்களை வாங்கி வீடு கட்டுவது நன்மை தருமா?

ட்ரஸ்ட் நிலங்கள் என்பதே ஒருவரிடம் அதிகம் இருக்கும் நிலங்களின் ஒரு குறிப்பிட்ட பகுதியை அவர் கொடையாக இந்த சமூகத்திற்கு தருவதே ஆகும். அப்படிப்பட்ட கொடையாக கொடுக்கப்பட்ட ட்ரஸ்ட் நிலங்களை விற்பதும், அதை வாங்குவதும் நன்கு யோசித்து செயல்பட வேண்டிய விஷயமாகும். பொது சேவைக்கான ட்ரஸ்ட் நிலமா? அல்லது தனியார் ட்ரஸ்ட் நிலமா? என்பதை நாம் கவனத்தில் கொண்டு வாங்க வேண்டும். பொது சேவைக்காக கொடுக்கப்பட்ட நிலத்தை நாம் விற்கவும் முடியாது வாங்கவும் முடியாது. ஆனால் தனியார் ட்ரஸ்ட் நிலங்களை நாம் வாங்கவும் விற்கவும் முடியும்.