யார் பெயரில் பட்டா இருக்கிறதோ, அவர்தான் நில உரிமையாளர் என்று அர்த்தமில்லை!

ஒரு மனிதனுக்கு அடிப்படை தேவை உணவு, உடை, இருப்பிடமாகும். இருப்பிடம் என்றதும் நம் நினைவுக்கு வருவது நாம் வசிக்கும் வீடு. சிலர் சொந்த வீடுகளில் வசித்தாலும், பலர் சொந்த வீட்டு கனவில் மட்டுமே வாழ்கின்றனர். ஒரு கால் கிரவுண்ட் இடமாவது வாங்கி வீடு கட்டி குடியேறிவிட வேண்டும் என்று நம்மில் பலரும் நினைப்போம். அந்த வகையில் இந்த பதிவில் நாம் காணவிருப்பது, ஒரு நிலத்தையோ, வீட்டையோ, அடுக்குமாடி குடியிருப்பையோ வாங்கும் முன்பாக கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள் என்னென்ன? நிலம், வீடு குறித்த நமது பல்வேறு சந்தேகங்களுக்கு விடையளிக்கிறார் சுபஸ்ரீ ரியாலிடி நிறுவனத்தின் தலைமை செயல் அதிகாரி திரு. சார்லஸ்.

நிலம் வாங்குவதற்கு முன் அது அமைந்துள்ள சாலையின் அகலத்தை முக்கியமாக கவனிக்க வேண்டும்

நாம் வீடு அல்லது நிலம் வாங்குவதற்கு முன்பாக கவனிக்கவேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள் என்ன?

வீடோ நிலமோ நாம் எங்கு வேண்டுமானாலும் வாங்கலாம். ஒரு குறிப்பிட்ட இடம் என்று எதுவும் கிடையாது. போர்ட் கிளப்பில் வீடு வாங்கவேண்டும் என்ற ஆசை எல்லாருக்குமே இருக்கும். ஆனால் வாங்க முடியாது. காரணம் நமது கையில் எவ்வளவு பணம் இருக்கின்றதோ அதற்கேற்றாற்போலதான் இடத்தை வாங்க முடியும். அப்படி இடம் வாங்கும்போது, ரோட்டின் அகலத்தை முக்கியமாக பார்க்க வேண்டும். 24 அடி ரோடா? 30 அடி ரோடா? என்று கவனிக்க வேண்டும். இப்போது விலை குறைவாக இருக்கிறது என்பதற்காக 24 அடி ரோட்டில் உள்ள நிலத்தை வாங்கினால், பிற்காலத்தில் வீடு கட்டும்போது, நமக்கு பிடித்த மாதிரி கட்டமுடியாது. இதுவே விலை கொஞ்சம் கூடுதலாக இருந்தாலும் 30 அடி ரோட்டில் உள்ள இடத்தை வாங்கினால் பல்வேறு அட்வாண்டேஜ்கள் இருக்கும். குறிப்பாக ரோட்டின் அகலத்தை பொறுத்து ஃப்ளோர் ஸ்பேஸ் இண்டெக்ஸ் என்று சொல்லக்கூடிய எஃப்.எஸ்.ஐகள் மாறுபடும்.

எனவே இடம் வாங்கும்பொது நீங்கள் முதலாவது, ரோட்டின் அளவினையும், அடுத்ததாக அப்பகுதியை சுற்றி அமைந்திருக்கும் ரயில்வே ஸ்டேஷன், பஸ் ஸ்டாண்ட், பள்ளி கல்லூரி வசதிகள், மருத்துவமனை வசதி உள்ளிட்டவற்றையும் கவனிக்க வேண்டும். ஒருவேளை நீங்கள் சென்னையில் இடம் வாங்குவதாக இருந்தால், சென்னையை மூன்று நான்கு பிரிவுகளாக பிரித்துக் கொள்ளுங்கள். ECR ரோடு, OMR ரோடு, GST ரோடு, ஸ்ரீபெரும்புதூர் காஞ்சிபுரம் செல்லக்கூடிய ரோடு, பெங்களூர் ஹைவே, அதற்கும் அடுத்து கொல்கத்தா ஹைவே, பொன்னேரி, கும்மிடிப்பூண்டி, வடசென்னை பகுதியான மீஞ்சூர் என பிரித்துக்கொள்ளுங்கள். உடனடியாக நம் நிலத்தின் விலை உயர வேண்டும் என்றால் ECR பகுதியில் வாங்குங்கள். விலை கூடுதலாக இருந்தாலும் உடனடி உயர்வு இருக்கும். இதுவே மீஞ்சூர் போன்ற பகுதிகளில் நிலத்தின் மதிப்பு சற்று தாமதமாகவே உயரும். மேலும் நம்மிடம் உள்ள பணத்தை பொறுத்தும் இடத்தை தேர்வு செய்துகொள்ளலாம்.

சர்வே எண் தெரிந்தால், ஆன்லைன் மூலம் வில்லங்கச் சான்றிதழ் பெற்றுக்கொள்ளலாம்

ஒரு இடத்தை வாங்கும் முன்பு "EC" போட்டு பார்க்கச் சொல்கிறார்களே... அப்படியென்றால் என்ன?

"EC" என்பது ஆங்கிலத்தில் Encumbrance செர்டிஃகேட். அதாவது வில்லங்கச் சான்றிதழ் அல்லது வில்லங்க பத்திரம். இதன் பொருள் ஒரு இடத்தை நாம் வாங்கும்போது அந்த இடத்தில் வில்லங்கம் ஏதும் இருந்தால் கண்டுபிடிக்கலாம். அதாவது ஒருவரை பார்த்தவுடனே அவர் வில்லங்கம் பிடித்தவர் என்று நாம் சிலரைக் கூறுகின்றோம். அதே போன்றுதான் இந்த வில்லங்க சான்றிதழும். நாம் வாங்கக்கூடிய இடத்தை பற்றி என்னென்ன தகவல்கள் அதில் பொதுவாக பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளது என்பதை அறிந்துகொள்ள உதவும். இதனை அறிந்துகொள்ள நீங்கள் வாங்கப்போகும் இடத்தின் சர்வே எண் தெரிந்திருந்தால், ஆன்லைன் மூலம் வில்லங்கச் சான்றிதழ் பெற்றுக்கொள்ள முடியும். நீங்கள் வாங்கப்போகும் இடத்தின் குறிப்பிட்ட வருடங்களுக்குரிய வில்லங்க சான்றிதழ் தகவல்களை பெற்றால், அதில் அந்த சொத்து யார் யாரெல்லாம் வாங்கியுள்ளார்கள் விற்றுள்ளார்கள், அந்த சொத்தில் எவ்விதமான பிரச்சினைகள் உள்ளன என்பது போன்ற தகவல்களை அறிந்துகொள்ள முடியும்.

பட்டா என்றால் என்ன? எதன் அடிப்படையில் வழங்கப்படுகிறது?

பட்டா என்பது என் பெயரில் இருந்தாலும் கூட நான் நிலத்திற்கு உரிமையாளனாக இருக்க வேண்டும் என்ற அவசியம் கிடையாது. அந்த இடம் யாருக்கு கடைசியாக விற்பனை பத்திரம் செய்யப்பட்டுள்ளதோ அவரே அந்த இடத்தின் உரிமையாளர் ஆவார். பட்டா யார் பெயரில் வேண்டுமானாலும் இருக்கலாம். இந்த நடைமுறைதான் முதலில் வழக்கத்தில் இருந்தது. ஆனால் கடந்த மூன்று நான்கு ஆண்டுகளுக்கு முன்பாக, அரசின் நில வழிகாட்டுதலின் படி நீங்கள் இடத்தை வாங்கியவுடன் பட்டாவை பெயர்மாற்றம் செய்து கொள்ளவேண்டும் என்ற நெறிமுறை அமலில் உள்ளது.

நகர எல்லைக்குள் வீடுகட்ட CMDA அங்கீகாரமும், நகரத்திற்கு வெளியே வீடுகட்ட DTCP அங்கீகாரமும் அவசியம்

நீங்கள் இடம் வாங்கியவுடன் வாங்கிய இடத்தின் விற்பனை பத்திரத்தை எடுத்துக்கொண்டு ஆவண பதிவு அலுவலகத்திற்குச் சென்று அதனை கொடுத்து நீங்கள் வாங்கிய நிலத்தின் பட்டாவை உங்கள் பெயருக்கு மாற்றிக் கொள்ளலாம். யார் பெயரில் பட்டா உள்ளதோ அவர் அந்த இடத்தின் உரிமையாளராக இருக்கக்கூடிய வாய்ப்பு உள்ளது ஆனால் உண்மையாக சொல்லப்போனால் அந்த இடத்தை யார் பெயருக்கு விற்பனை பத்திரம் செய்து கொடுத்துள்ளார்களோ அவர்கள்தான் அந்த இடத்தின் உரிமையாளர்களாக இருக்க முடியும். பட்டா என்றால் அது ஒரு பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணம். அது தாசில்தார் அலுவலகத்தில் வருவாய் துறையால் பராமரிக்கப்படுகின்றது. மற்றபடி அது ஆவண பதிவு அலுவலகத்தில் இருக்காது. நாம் வாங்க வேண்டிய இடத்தின் பட்டா தகவல்களை தெரிந்துகொள்ள விரும்பினால் சம்பந்தப்பட்ட தாசில்தார் அலுவலகத்திற்கு சென்று, வாங்க வேண்டிய நிலத்தின் சர்வே எண்ணை கொடுத்தால் அவர்கள் அந்த இடத்தின் பட்டா தற்போது யார் பெயரில் உள்ளது என்பதை தெரிவித்துவிடுவார்கள்.

CMDA என்றால் என்ன? DTCP என்றால் என்ன?

CMDA மற்றும் DTCP இவ்விரெண்டுமே அரசின் வருவாய்துறையைச் சார்ந்ததாகும். இதை எளிதாக விளக்கிச் சொல்வோமானால் இவ்விரண்டும் கார்ப்பரேட் அலுவலகம் மற்றும் அதன் கிளை அலுவலகம் போன்றது. ஒரு நகரில் கார்ப்பரேட் அலுவலகம் இருக்குமானால் அங்கேயே அதன் கிளை அலுவலகமும் இருக்கும். அங்கேதான் அதன் நிர்வாக இயக்குனர், மேலாளர் என பலரும் இருப்பார்கள். அதே போன்றுதான் CMDA மற்றும் DTCP-யும். நகர எல்லைக்குட்பட்டு உள்ள இடங்களை கண்காணித்து நிர்வகித்து அந்த இடங்களுக்குரிய அங்கீகாரத்தை வழங்கி வருவது CMDA-(Chennai Metropolitan Development Authority)வின் முக்கிய பணியாகும். DTCP (Directorate of Town and Country Planning) என்பது நகர எல்லையை தவிர்த்து மற்ற இடங்களை கண்காணித்து நிர்வகித்து, அந்த இடங்களுக்குரிய அங்கீகாரத்தை வழங்குவது ஆகும். இது இரண்டுமே அரசின் வருவாய்த்துறையை சார்ந்தது. நகர எல்லைக்குள் வீடுகட்ட CMDA அங்கீகாரமும், நகரத்திற்கு வெளியே வீடுகட்ட DTCP அங்கீகாரமும் அவசியம்.

விவசாய நிலத்திற்கு சிட்டா அடங்கல் பார்க்க வேண்டும் - தனியாக கட்டப்படும் வீடுகள்தான் வில்லாக்கள்

சிட்டா அடங்கல் என்றால் என்ன ?

இப்போதிருக்கும் காலகட்டத்தில் நீங்கள் சிட்டா அடங்கல் என்பதை பற்றியெல்லாம் தெரிந்து வைத்திருக்கவேண்டிய அவசியம் இல்லை. பட்டாவைப் பற்றி மட்டும் தெரிந்து கொண்டாலே போதுமானது. சிட்டா அடங்கல் என்பது பெரும்பாலும் விவசாய நிலங்களுக்குரிய ஒன்றாகும். நீங்கள் விவசாய நிலங்களுக்கு வரி கட்டியுள்ளீர்களா? இல்லையா? என்பதெல்லாம் அந்த சிட்டா அடங்கலில் மட்டுமே தெரியும். அந்த விவசாய நிலங்களில் நீங்கள் விவசாயம் செய்தீர்கள் என்றால், அந்த நிலங்களில் நீங்கள் விவசாயம் செய்வதற்கேற்ற வரிகள் உண்டு. வணிக பயிர் விவசாயமா? உணவு தானியமா? கரும்பு விவசாயமா? நெற்பயிர் விவசாயமா? என ஒவ்வொரு விவசாய பயிருக்கும் தனித்தனியாக ஒவ்வொரு வரி விதிப்பு முறை உண்டு. இந்த தகவல்கள் அனைத்துமே சிட்டா அடங்கலில் மட்டுமே தெரியும். இப்போதெல்லாம் நாம் யாரும் இது போன்ற விவசாய நிலங்களை வாங்குவதில்லை. நாம் வாங்கும் இடம், CMDA அல்லது DTCP அங்கீகாரம் பெற்றவயாக இருந்தால் நலம். நாம் விவசாய நிலங்களை வாங்கும்போது மட்டுமே சிட்டா அடங்கல் போன்றவற்றை பார்க்க வேண்டும்.

வில்லாக்கள், அப்பார்ட்மெண்ட்கள் என்றெல்லாம் சொல்கிறார்களே? அப்படியென்றால் என்ன?

இன்றைய காலகட்டத்தில் வில்லா என்றால் தனி வீடு என்று அர்த்தம். 800 சதுர அடியாக இருந்தாலும் சரி, அரை கிரவுண்டில் இருந்தாலும் சரி, தனியாக கட்டப்படும் வீடு வில்லா எனப்படுகிறது. சில வீடுகளை "ரோ ஹவுஸ்" என்று சொல்வார்கள். அவற்றின் சுவர், ஒன்றையொன்று ஒட்டி வரிசையாக கட்டப்பட்டிருக்கும். ஒரு வீட்டிற்கும் மற்றோரு வீட்டிற்கும் இடைவெளி விட்டு கட்டியிருந்தால் வில்லா. அப்பார்ட்மெண்ட்கள் என்பது அடுக்குமாடி கட்டிடங்களை குறிப்பதாகும்.